Aplique o desconto de oferta, desloque o intervalo de confiança e veja se ele respeita o campo de arbítrio de ±15% — a contenção que a NBR 14653-1 exige no Anexo A.10.
Saída da sua regressão, em R$/m².
Os modelos usam dados de oferta, não de transação. A prática de mercado fica entre 3% e 15%, e a escolha é sua — e precisa ser justificada no laudo.
O grau de precisão continua sendo medido pelo intervalo original, sem desconto — como o deslocamento é multiplicativo, a amplitude relativa não muda. Ao adotar valor arbitrado, a norma pede que o fato seja citado no laudo e que não se calcule probabilidade associada ao intervalo.
No ImobBase Pro o intervalo de confiança, o campo de arbítrio e os valores admissíveis são calculados a cada modelagem e vão direto para o laudo em Word, com a memória de cálculo completa.
Os modelos de regressão são alimentados com preços de oferta — o que está pedido no anúncio — porque dados de transações fechadas raramente estão disponíveis. Como é comum haver negociação, o avaliador aplica um desconto para estimar o valor de fechamento. Quanto? É julgamento dele, entre 3% e 15% na prática de mercado, e precisa ser justificado.
Ao arbitrar um valor abaixo da tendência central, o intervalo de valores admissíveis desloca junto: os mesmos desvios relativos do intervalo de confiança se aplicam ao valor com desconto. O campo de arbítrio, porém, não se move — ele fica ancorado em ±15% da tendência central, sem desconto. É esse descompasso que cria a regra da contenção.
A faixa de 3% a 15% que o mercado pratica não é costume — é aritmética. O campo de arbítrio começa em 85% da tendência central. Um desconto de exatamente 15% coloca o valor arbitrado em cima desse piso. Qualquer coisa acima disso e o valor que você adotou está fora do campo de arbítrio, o que não se sustenta no laudo — independentemente de onde o intervalo caia. Esse limite é exato: sempre 15%.
Antes disso, porém, o intervalo já começa a ser aparado. Quando o extremo inferior deslocado passa do piso do arbítrio, ele é cortado e você perde parte da faixa. Esse ponto depende da largura do seu IC — quanto mais largo, mais cedo o corte acontece. No exemplo acima (IC de ±4,3%), o corte começa perto de 11%. Arraste o controle e veja os avisos mudarem.
Ferramenta de apoio, baseada nos critérios da ABNT NBR 14653. Não substitui a leitura da norma nem o julgamento do profissional responsável pelo laudo. O texto integral da norma é de propriedade da ABNT.