Documentos necessários para avaliar um imóvel

A maior parte do atraso em avaliações vem de documentação faltando — não da complexidade técnica do laudo. Quem chega com a pasta completa no primeiro contato corta dias do prazo total e evita idas e vindas com o avaliador.

Use a checklist abaixo conforme seu caso.

Documentação básica (todo imóvel)

Esses documentos são pedidos em praticamente toda avaliação, independentemente do tipo de imóvel ou finalidade:

• ✅ Matrícula atualizada do imóvel (Certidão de Inteiro Teor do Registro de Imóveis, emitida nos últimos 30 dias)
• ✅ Carnê do IPTU do ano corrente (mostra área registrada, valor venal, inscrição imobiliária)
• ✅ Documento pessoal do proprietário (RG e CPF)

Sem matrícula é impossível confirmar metragens, confrontações e situação registral. Sem IPTU, não dá pra checar a área oficial.

Para apartamentos

Além do básico:

• Convenção do condomínio (define áreas privativas, frações ideais)
• Memorial descritivo (em construções novas)
• Ata de assembleia recente (se houver reformas ou obras especiais aprovadas)
• Folder de venda original (em imóveis novos, ajuda na identificação de padrão)
• Boleto do condomínio atual (mostra taxa e fundo de reserva, relevante na avaliação)

Para casas e sobrados

Além do básico:

• Planta arquitetônica aprovada na prefeitura
• Alvará de construção (se houver)
• Habite-se (averbado na matrícula é o ideal — se não estiver, sinaliza problema documental que afeta o valor)
• Croqui de localização (em loteamentos privados, ajuda muito)

Para terrenos

Além do básico:

• Levantamento topográfico (essencial em terrenos com declive ou formato irregular)
• Certidão de zoneamento e uso do solo emitida pela prefeitura
• Diretrizes urbanísticas (em loteamentos novos ou áreas em consolidação)
• Plano diretor municipal vigente para o bairro
• Memorial descritivo do loteamento (em terrenos de loteamento)

Para imóveis comerciais

Além do básico:

• Contrato de locação vigente (se locado — é fundamental no método da renda)
• Histórico de receitas dos últimos 12-24 meses (para método da renda)
• Tabela de áreas BOMA (em lajes corporativas)
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) atualizado
• Alvará de funcionamento dos ocupantes

Para imóveis rurais

Além do básico:

• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) — emitido pelo INCRA
• DITR (Declaração do ITR) dos últimos 5 exercícios
• CAR (Cadastro Ambiental Rural) — obrigatório desde 2014
• Georreferenciamento certificado pelo INCRA (obrigatório para áreas grandes)
• Outorga de uso da água (se houver irrigação ou captação)
• Documentação ambiental (autorizações, licenças, eventuais TAC)

Para finalidade específica

Financiamento bancário

• Mesma documentação acima + qualquer formulário específico do banco
• Identificação da matrícula no SISBR (alguns bancos exigem)

Inventário / partilha

• Certidão de óbito
• Procurações dos demais herdeiros (se você não for inventariante)
• Documento que comprove o estado civil do falecido no momento da aquisição (afeta meação)

Ação judicial (perícia)

• Cópia da petição inicial e contestação
• Quesitos das partes
• Decisão que nomeou o perito

Seguro

• Apólice anterior (se houver renovação)
• Inventário de bens dentro do imóvel (em alguns casos)

O que acontece se faltar documento

Cenários comuns:

Dica prática

Antes do primeiro contato com o avaliador, monte uma pasta digital (Google Drive, Dropbox ou similar) com tudo escaneado em PDF, separado por categoria:

• 01-matricula.pdf
• 02-iptu-2026.pdf
• 03-planta.pdf
• 04-habite-se.pdf

Envie o link já no primeiro email/WhatsApp. Você sinaliza profissionalismo, o avaliador adianta o briefing e o orçamento sai mais preciso.

Documentação não é burocracia — é o que dá base legal pro laudo. Avaliação séria nunca pula essa etapa. Se algum profissional dispensar a matrícula "porque é só um valor rápido", você está contratando um palpite, não uma avaliação.